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新规7月实施!建筑面积计算规则调整执行 偷面积恼火了
    日期:2014-07-11    字号:〖 〗    点击次数:437

由住建部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》7月1日起实施。凡2014年7月1日以后首次报审规划方案的或对原已审定规划方案申请调整的建设项目,将按照新规则执行。而该日期以前已报审规划方案的简直项目,可按原规定执行,但必须在2014年12月31日前领取建设工程规划许可证。

建筑面积计算重定义

规则中对建筑面积的计算方式进行了重新定义,包括建筑内部空间、建筑外部构件、天井和凹槽、架空层、挑廊、檐廊、阳台、露台、挑台、设备平台、空调机板、非围护性幕墙、飘窗等多处进行了不同程度的调整。其中,建筑物的建筑面积、架空层等的面积计算与2010年9月发布的规则大体相同。

而对于购房者最为关心的阳台和飘窗等附加面积,规则中作出了较为细致的定义:

住宅每层阳台水平投影面积之和不得超过该层总建筑面积的15%。同一户内设置阳台的数量不得超过居住空间个数之和。在建筑主体结构外的阳台最大进深不得大于1.8米,水平投影面积不得大于8平方米。在建筑主体结构内或在建筑主体结构以外的不符合上述条件的阳台按其结构底板外围水平投影面积计算全面积。

同一户内永久性顶盖未全覆盖的露台、挑台,按其覆盖部分水平投影面积的1/2计算面积;未覆盖部分不计算面积,阳台顶盖距底板高于两层层高的(不含两层)或高度大于8米的,视为未覆盖,不计算面积。

与阳台相接的各类建筑外部构件,无论是否与阳台隔断,均作为阳台控制,并计算面积。而各类非住宅建筑设置的阳台,均按其结构底板外围水平投影面积计算全面积。

对于飘窗面积的计算,规则规定,窗台高度(窗台面与室内地面的高差)大于0.45米、平均进深(自墙体外边线至飘窗外边线)小于0.6米、结构净高(窗台面至飘窗顶板底)小于2.1米的飘窗不计建筑面积;如窗台高度小于0.45米或平均进深大于0.6米的,按水平投影面积的1/2计算建筑面积;如结构净高大于2.1米的,等同于落地飘窗,按水平投影面积计算全面积。

与2010年的规则相比,飘窗的窗台高度、进深、结构净高相关的面积计算标准都做了改动。此外还特别注明了,在建筑项目含有飘窗设计的,须在申报图纸中提供飘窗大样。

“偷面积”将更难

新规变化较大,对当前很多所谓“偷面积”的绝招有杀伤力。

所谓“偷面积”,就是利用商品住宅现行的建筑设计规范,尽量多设计既可利用,但又不计入或只计算一半面积的居住空间,以提高单位使用率,让购房者觉得“物超所值”。

某些房地产商推出的超高得房率的楼盘,如:户型面积84平方米~133平方米之间,逾120%的超高得房率,86平方米三房,实得113平方米,133平方米四房,实得180平方米。但这些都不可能在合同面积中体现,不合法,在法律上也得不到承认。

按照《商品房买卖合同示范文本》推荐的“面积确认及面积差异处理”方式,面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人;缩减3%的部分由开发企业返双倍房价款给买受人。新规执行后,还需小心开发商放“马后炮”,让购房者以多退少补的形式补交超出合同面积的房款。

 

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